Oppslagstavlen

Beboermøte 09.02.2022 kl 1900 Prestestien Grendahus

Beboermøte Furåsen borettslag
Dato: 09.02.2022
Tidspunkt 19:00 - 21:00
Sted: Prestestien Grendahus

Agenda:

Vedlikeholdsplan
- utbedring av overvannsrør i nedre del av Midtkleiva og nedre stikkvei. Asfaltering

- Kledning

- Vinduer

- Tak/Piper

- Elektrisk ( manglende jord/jordfeil)

- Belysning

Rettsak
Status og evntuel anke

Annet
Spørsmål fra beboere.

Etter beboermøtet vil der lages et referat/oppsummering som sendes ut som infoskriv til alle andelseiere.

Vell møtt

Digital generalforsamling 2021

Det fungerer slik at en logger seg på BOB sin portal og har en 2 dagers høringsperiode for gjennomlesning av papirer som ligger der digitalt, det er også mulig å stille spørsmål som må besvares av styret i løpet av de to dagene.
Sakspapirer leveres også analogt på papir som vanlig.
Etter dette er det 2 dagers avstemmingsperiode, når den er over lukkes årsmøte.

Datoer for digitalt årsmøte.
Høringsperiode 7. og 8. juni
Stemmeperiode 9. og 10. juni.

Brukerveileding digitalt årsmøte 2021

Dokument vinduer sluttkontroll

Sluttkontroll

Inforskriv for furåsen borettslag 2020

Kjære andelseiere i Furåsen Borettslag

Styret har lagt et betydelig arbeid i å få på plass en kontrakt på utskiftning av dører og vinduer, denne er nå signert, oppstart på prosjektet er 11.01.2021 og vil pågå ut april måned.

Arbeidet starter med Ulsetskogen 109, så jobbes det oppover i laget. Vi avventer en detaljert framdriftsplan fra BOD/Entreprenør, denne vil bli distribuert så snart den er i hende. oversikt over hva som skal byttes i din andel kommer også ( i postkassen ).

Med bakgrunn i tidligere utlyst anbudskonkurranse der Arna Glass vant, er der gjort en undesøkelse på vindu og dører i laget, samt en vurdering på rest levetid. Vinduene er av varierende alder og vedlikehold. Styret besluttet å skifte vinduer som har en antatt rest levetid på 5 år eller mindre. Dette er å anse som nødvendig vedlikehold dersom vi ikke skal forringe verdien av bygningsmassen.

I forbindelse med vindus utskiftningen blir også kledning kontrollert og det som er dårlig blir byttet, dette arbeidet utføres av vindusentreprenøren Arna Glass. Omfanget av kledning som må byttes er uklart og dette kontrolleres underveis i prosessen. Dette er et stort prosjekt, totalt 377 vinduer og dører skal skiftes ut. Med bakgrunn i at Furåsen BRL er å anse som byggherre og en profesjonell part i prosjektet, krever dette spesiell oppfølging i forhold til kontrakt og kvalitetskontroll. BOB vil ha prosjektledelsen for prosjektet og følge opp entreprenøren fra start til slutt.

Den generelle tilstanden på fasadene er dårlig med tanke på at det er 10 år siden det har vært malt. Det er avgjørende at der gjøres tiltak til våren for at vi ikke skal få store vedlikeholdskostnader i framtiden. Det er i den forbindelse hensiktsmessig og nødvendig å få vasket fasadene ned, delvis for å avdekke ytterligere behov for å skifte dårlig kledning, men og for at vi skal unngå større kostnader knyttet til fasadeutskiftning i framtiden. Etterfulgt av 2 strøk maling.

For at vi skal få den kvaliteten som kreves og er nødvendig for å bevare de verdiene vi har, må dette utføres av en profesjonell aktør.

Med dagens krav til HMS er dette ikke noe vi kan gjøre selv, ettersom det er en tung og krevende jobb som krever stillaser og verneutstyr. Kostnaden ved å ta jobben selv vil uansett være høy med tanke på stillaser/verneutstyr/vaskeutstyr/kjemikalier. Furåsen BRL er som nevnt å regne som en profesjonell part i slikt arbeid og styret står ansvarlig for det arbeidet som utføres, vi har hverken kompetanse eller de verktøyene som skal til for å følge opp en sånn type jobb. Tidene har endret seg og ting er ikke så enkelt som det var før.

Slutt resultatet vil også være bedre, og vi vil øke både levetiden og verdiene på bygningsmassen.

Der er satt ut en anbudsjobb av BOB for å hente inn priser på jobben.

I tillegg er der tidligere avdekket skader på overvannsrør under bakken som må utbedres, dette medfører fukt i kjellere i nederste rekke. Der må det graves opp et stykke vei fra Midtkleiva og ned til nr 73, for å få dette utbedret.

Der vil bli satt ut en anbudsjobb av BOB for å hente inn priser på jobben.

Takene har vært mye diskutert og vi vet at skader på takkonstruksjonen er svært kostbart. Styret vil starte en utredning der det vil bli gjort kontroll på takene for å se hva tilstanden er, og om der er noen vedlikeholdsbehov på kort eller lengre tid. Selve tekkingen på takene har fortsatt lang leve tid, det er takets evne til utlufting mellom tekking og bjelkelag som er utfordringen. Denne konstruksjonen er gammel og har levd lenge, men husene har blitt tettere innvendig, der benyttes annen form for oppvarming og luftes mindre enn før.

Der finnes imidlertid tiltak som kan gjøres. Bedre utluftingen, i mange av andelene er der fjernet lufteventiler, disse bør re-etableres. Være bevisst på å ha åpne og ikke tildekkede ventiler i vinduene, samt være bevisst på om at dersom en f.eks tørker klær på stuen må en lufte i tillegg.

Her må vi avvente en tilbakemelding på hvilke funn som blir gjort.

Økonomi/Finansiering

De planlagte og helt nødvendige vedlikeholdsplanene som foreligger, koster penger. Det er likevel tvingende nødvendig for å unngå skader på bygningsmassen som kan bli kostbare i framtiden. Ved å gjøre disse grepene nå, får vi et betydelig løft på bygningsmassen og et mindre behov for å gjøre akutte ikke planlagte tiltak på kort og lengre sikt. Der vil selvsagt fortsatt være et behov for vedlikehold, men vi tilstreber å komme inn i en planlagt vedlikehold og utbedringsprosess der en har en overordnet plan over tid som gir større forutsigbarhet.

Fordelen med de grepene vi tar, er at vi demmer opp for skader på bygningene som skylles uønsket vanninntrengning og råte som på sikt kan bli kostbart.

Der innhentes tilbud på refinansiering og konsolidering av eksisterende lån inn i et nytt rammelån, med bedre betingelser.

Laget har pr i dag 3 lån.

• LÅN 1: Et lån knyttet til nye garasjer, som betjenes av de andelseierne dette gjelder. Låne saldo pr 31.08.2020, lånet løper til 30.06.2042. Låne saldo pr 31.08.2020 1 154 447 kroner. Lånet forblir urørt og videreføres.
  
• LÅN 2: Et ramme lån på 7 000 000 kroner. Lånet er tatt opp i 2017 og har vært benyttet til å utbedre overvannsproblemer, vedlikehold og for å reparere skader på Midtkleiva 39, har løpetid til 30.06.2042. Låne saldo pr 31.08.2020, 4 708 998 kroner. Refinansieres.
  
• LÅN 3: Et lån fra 2001, har løpetid til 30.12.2030. Låne saldo pr 31.08.2020, 2 150 000 kroner. Løper videre som det er.

Planen er å refinansiere LÅN 2 sammen med kostnadene for vedlikehold inn i et nytt rammelån nedbetalt på 30 år.




Hvilket utslag dette gir på husleien helt nøyaktig må vi se nærmere på, men om vi ser på lånebelastningen helt uten synergier for redusert vedlikehold som resultat av det som er gjort, vil økningen være ca 900 kroner, ved 2.0% rente( et eksempel, renten er lavere i dag).

Husleieøkning

Der blir gjort en generell indeksregulering på 1,4% på felleskostnader for 2021.
Kabeltv/ Bredbånd justeres opp fra 329 til 399, dette gjenspeiler de reelle kostnadene for hva vi betaler for den kollektive avtalen.
I tillegg gjøres noen tekniske justeringer på faktura, avsetningen på 250,- til vedlikehold fjernes, og tas med inn i felleskostnadene.
Med bakgrunn i vedlikeholdsprosjektene som starter, økes felleskostnadene med 500 kroner.

Det vil så gjøres en justering til i løpe av året. Hvor mye dette blir kommer an på hvor omfattende arbeid som må gjøres med kledning og andre utfordringer som avdekkes underveis.



Avslutningsvis ønsker vi i styret dere alle en hjertelig god jul. Det har vært et krevende år for mange av oss, og livet har ikke vært helt slik vi er vant med. Ta vare på hverandre igjennom julen og utøv forsiktighet med tanke på smitte, lytt til kommunens råd og pålegg.
Det er mye som skal skje til neste år, og 2021 blir et begivenhetsrikt år for Furåsen Borettslag.
Eventuelle spørsmål kan stilles ved å kontakte styret på e-post: syret@furasen.no
Med vennlig hilsen
Styret Furåsen Borettslag